Eigenbedarfskündigung

 

Als Fachanwalt für Mietrecht hat Rechtsanwalt Carsten Wilke zahlreiche Rechtsstreitigkeiten nach dem Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geführt.

In dem Bereich der Kündigung wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung) können wir Sie sowohl bei der Durchsetzung, als auch bei der Abwehr vertreten.

Grundsätzliches zur Eigenbedarfskündigung:

Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die vermieteten Räume müssen daher zu Wohnzwecken benötigt werden.

Zu den Familienangehörigen zählen die Kinder, die Enkel, der Ehegatte, die Geschwister, die Eltern und Großeltern, Schwiegerkinder und weitere.

Die Anforderungen an den Grund für den Eigenbedarf sind recht gering. Wesentlich ist zunächst, dass Bedarf an Wohnnutzung besteht.

§ 573 BGB stellt grundsätzlich ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu beachten.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das Besitzrecht des Mieters aufgrund seines Mietvertrags ein vermögenswertes Recht entsprechend dem Eigentum des Vermieters ist. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind deshalb verpflichtet, die beiden miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen.

Voraussetzung einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass die Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist.

Strittig ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine frei gewordene Alternativwohnung zur Anmietung anzubieten. Nach dem BGH erstreckt sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt.

Zu prüfen ist weiterhin, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Daran kann es z.B. fehlen, wenn die Wohnung für den Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist.

Weiterhin kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen.

Liegt Eigenbedarf vor, steht es dem Vermieter frei, welchem von mehreren Mietern seines Hauses er kündigt.

Im Kündigungsschreiben hat der Rechtsanwalt des Vermieters sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, umfangreich anzugeben. Die einfache Wiedergabe des Gesetzestextes genügt daher nicht.

Bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auch festlegen, für welche Person er Eigenbedarf geltend macht und einen konkreten Sachverhalt vortragen, auf den das berechtigte Interesse gestützt ist.

Fallen die in der Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist strafrechtlich als Betrug einzuordnen und kann zu erheblichen zivilrechtlichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen.

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert, kann der Erwerber wegen Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen.

Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.